Mercato immobiliare, attenzione al rischio sistemico

Agli italiani il mattone piace. È forse l’investimento preferito, quello giudicato più sicuro e più redditizio, capace di assorbire il 60% del patrimonio complessivo delle famiglie italiane. Negli anni il valore degli investimenti in costruzioni e della spesa per affitti e servizi di intermediazione immobiliare è arrivato a coprire circa un quinto del Pil nazionale. Numeri che delineano l’importanza del mercato immobiliare nel complesso dell’economia italiana. E che fanno emergere anche rischi che possono ripercuotersi sull’economia generale.
“Il mercato immobiliare può influenzare molto anche la trasmissione degli impulsi di politica monetaria”. Lo ha affermato Salvatore Rossi, presidente dell’Ivass e direttore generale della Banca d’Italia, nel corso di un intervento alla conferenza d’apertura del Real Estate Innovation Lab presso l’Università Bocconi. Già, perché gli investimenti immobiliari sono finanziati per lo più a debito. E sono tanto più maggiori quanto più sono disponibili finanziamenti a condizioni favorevoli. Ecco allora che, ha osservato Rossi, dal settore immobiliare “dipende una parte rilevante del reddito delle banche, così come peraltro dei rischi”. Il rischio tipico è quello della bolla che, quando scoppia, può generare eventi a catena assolutamente incontrollati, come testimoniato dalla diffusione di mutui subprime che tanto ha accresciuto l’esposizione del sistema finanziario al ciclo immobiliare e che tanto ha pesato nella crisi del 2008. “Viene ridotta la capacità dei debitori di ripagare i prestiti, le garanzie si svalutano, i creditori subiscono perdite anche ingenti”, ha commentato Rossi.
È da queste evidenze che è emersa la necessità di inserire anche il mercato immobiliare nei modelli macro-econometrici in uso nella maggioranza delle banche centrali: l’obiettivo, ha ricordato Rossi, era quello di approfondire in maniera analitica “il modo in cui una variazione dei tassi di interesse può influenzare la dinamica dei corsi immobiliari e quindi la trasmissione dell’impulso monetario all’economia reale”. Nascono da qui le politiche macro-prudenziali, ossia vincoli all’attività degli intermediari finanziari che mirano a prevenire la creazione di rischi sistemici. “Una politica monetaria espansiva – ha portato l’esempio Rossi – fa crescere molto il credito al settore immobiliare e determina per questa via una rivalutazione generale degli immobili eccessiva rispetto all’andamento del resto dell’economia”. Un’eventuale correzione dei prezzi può tuttavia trascinare l’intera economia nella recessione. E solo un’accorta politica macro-prudenziale è in grado di “attenuare il rischio sistemico senza dover rinunciare all’accomodamento monetario”.